{"id":1138,"date":"2024-12-07T15:00:47","date_gmt":"2024-12-07T14:00:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forensia.it\/?p=1138"},"modified":"2024-12-06T19:52:10","modified_gmt":"2024-12-06T18:52:10","slug":"societa-di-comodo-2025-opportunita-e-rischi-per-il-settore-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/2024\/12\/07\/societa-di-comodo-2025-opportunita-e-rischi-per-il-settore-immobiliare\/","title":{"rendered":"Societ\u00e0 di comodo 2025: opportunit\u00e0 e rischi per il settore immobiliare"},"content":{"rendered":"<p>La disciplina delle societ\u00e0 di comodo rappresenta una questione cruciale per chi opera nel settore immobiliare. Spesso, societ\u00e0 immobiliari, holding e investitori si trovano a fronteggiare le rigide regole di operativit\u00e0 fiscale, rischiando pesanti penalizzazioni. Le novit\u00e0 introdotte per il 2025, per\u00f2, offrono nuove opportunit\u00e0 per adattarsi e sfruttare a proprio vantaggio i cambiamenti normativi.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><strong>Cos\u2019\u00e8 una societ\u00e0 di comodo e perch\u00e9 \u00e8 rilevante per gli immobili?<\/strong><\/h3>\n<p>Le societ\u00e0 di comodo sono entit\u00e0 che il legislatore presume non operative, utilizzate per detenere beni \u2013 spesso immobili \u2013 che rimangono nella disponibilit\u00e0 dei soci o dei loro familiari. Per disincentivare tali utilizzi, la normativa:<\/p>\n<ul>\n<li>Impone un <strong>reddito minimo presunto<\/strong> basato sul valore dei beni societari.<\/li>\n<li>Introduce <strong>limitazioni fiscali<\/strong>:\n<ul>\n<li>Maggiorazione dell\u2019IRES.<\/li>\n<li>Restrizioni sull\u2019utilizzo dei crediti IVA.<\/li>\n<li>Impossibilit\u00e0 di riportare le perdite fiscali.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Questo crea criticit\u00e0 soprattutto per le societ\u00e0 immobiliari che detengono asset rilevanti ma temporaneamente non produttivi, come:<\/p>\n<ul>\n<li>Immobili in costruzione.<\/li>\n<li>Beni in fase di ristrutturazione.<\/li>\n<li>Immobili con locazioni a canoni calmierati.<\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<h3><strong>Novit\u00e0 per il 2025: cosa cambia per il settore immobiliare?<\/strong><\/h3>\n<h4><strong>1. Riduzione delle percentuali per i ricavi presunti<\/strong><\/h4>\n<p>Dal 2025, le percentuali applicabili per il calcolo dei ricavi minimi presunti saranno significativamente ridotte. Ecco le principali modifiche:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Partecipazioni e crediti finanziari<\/strong>:\n<ul>\n<li>Riduzione dal <strong>2% all\u20191%<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong>Immobili<\/strong>:\n<ul>\n<li>Riduzione dal <strong>6% al 3%<\/strong>, con ulteriori differenziazioni:\n<ul>\n<li>Uffici (cat. A\/10): 2,5%.<\/li>\n<li>Immobili abitativi acquistati o rivalutati nel triennio: 2%.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong>Altre immobilizzazioni<\/strong>:\n<ul>\n<li>Percentuale invariata al 15%.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Implicazioni per gli immobiliari<\/strong>: Queste riduzioni favoriscono le societ\u00e0 che detengono beni immobili non immediatamente produttivi, rendendo pi\u00f9 semplice superare il test di operativit\u00e0.<\/p>\n<hr \/>\n<h4><strong>2. Maggiore focus sulle societ\u00e0 \u201csenza impresa\u201d<\/strong><\/h4>\n<p>La riforma punta a individuare pi\u00f9 precisamente le societ\u00e0 inattive o costituite solo per finalit\u00e0 elusive. Per il settore immobiliare, questo significa:<\/p>\n<ul>\n<li>Maggiore attenzione alle societ\u00e0 con immobili non produttivi ma giustificabili (es. in costruzione o in attesa di autorizzazioni).<\/li>\n<li>Possibilit\u00e0 di esclusione per societ\u00e0 immobiliari che dimostrano vincoli oggettivi come:\n<ul>\n<li>Contratti di locazione a canoni congrui rispetto alle quotazioni OMI.<\/li>\n<li>Immobili inagibili o parzialmente inutilizzabili.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<h4><strong>3. Strumenti per esclusione e disapplicazione<\/strong><\/h4>\n<p>Le societ\u00e0 immobiliari e holding hanno a disposizione strumenti per evitare l\u2019applicazione della disciplina, tra cui:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Esclusioni automatiche<\/strong>:\n<ul>\n<li>Immobili in corso di costruzione o temporaneamente non produttivi.<\/li>\n<li>Societ\u00e0 con almeno 10 dipendenti nel triennio.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong>Disapplicazione per interpello<\/strong>:\n<ul>\n<li>Documentare situazioni specifiche come:\n<ul>\n<li>Immobili locati a enti pubblici con canoni calmierati.<\/li>\n<li>Patrimonio immobiliare non utilizzabile per vincoli amministrativi.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Vantaggio per investitori e sviluppatori<\/strong>: L\u2019uso strategico di esclusioni e interpelli permette di evitare penalizzazioni anche per progetti immobiliari di lungo termine.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><strong>Implicazioni per agenti, sviluppatori e investitori<\/strong><\/h3>\n<h4><strong>Agenti immobiliari<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Le societ\u00e0 di comodo rappresentano un ostacolo per molti clienti proprietari di immobili sfitti o non produttivi. Comprendere queste regole consente di fornire consulenze pi\u00f9 strategiche e aumentare la fiducia dei clienti.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>Sviluppatori immobiliari<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Le nuove percentuali per i ricavi presunti offrono margini di manovra migliori per societ\u00e0 con immobili in costruzione o in fase di valorizzazione. Pianificare i tempi di completamento dei progetti \u00e8 fondamentale per evitare che un bene resti improduttivo troppo a lungo.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>Investitori immobiliari<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Holding e societ\u00e0 di gestione patrimoniale possono beneficiare delle cause di esclusione, evitando penalizzazioni su immobili temporaneamente non produttivi. Monitorare l\u2019evoluzione normativa aiuta a ottimizzare la struttura patrimoniale.<\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<h3><strong>Penalizzazioni per le societ\u00e0 non operative<\/strong><\/h3>\n<p>Anche con le novit\u00e0, le societ\u00e0 considerate non operative saranno soggette a penalizzazioni significative:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>IRES maggiorata del 10,5%<\/strong>.<\/li>\n<li><strong>Blocco dei crediti IVA<\/strong>, con impossibilit\u00e0 di rimborso o compensazione.<\/li>\n<li><strong>Preclusione al riporto delle perdite fiscali<\/strong>:\n<ul>\n<li>Perdite del periodo non utilizzabili.<\/li>\n<li>Perdite pregresse compensabili solo sul reddito eccedente quello minimo presunto.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ol>\n<hr \/>\n<h3><strong>Strategie operative per il 2025<\/strong><\/h3>\n<h4><strong>1. Pianificazione fiscale<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Monitorare i parametri di operativit\u00e0 e ricavi effettivi.<\/li>\n<li>Pianificare progetti immobiliari in modo da massimizzare i ricavi nei periodi chiave.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>2. Utilizzo delle esclusioni<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Documentare in modo accurato eventuali cause oggettive di esclusione (es. immobili in costruzione o locati a canoni calmierati).<\/li>\n<li>Presentare interpelli dettagliati per giustificare situazioni particolari.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>3. Revisione dei contratti<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Adottare contratti di locazione congrui con le quotazioni di mercato (OMI) per evitare contestazioni.<\/li>\n<li>Valutare la conversione di immobili sfitti in locazioni temporanee.<\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<h3><strong>Conclusioni<\/strong><\/h3>\n<p>Le novit\u00e0 introdotte per il 2025 rappresentano un\u2019occasione per il settore immobiliare di adeguarsi a una normativa pi\u00f9 flessibile e mirata. Tuttavia, richiedono un\u2019attenta pianificazione fiscale e strategica.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Novit\u00e0 2025 sulle societ\u00e0 di comodo: opportunit\u00e0 e rischi per il settore immobiliare con nuove percentuali ridotte e strumenti per evitare penalizzazioni fiscali.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":707,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1138","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-senza-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1138","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1138"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1138\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1139,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1138\/revisions\/1139"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/707"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1138"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1138"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1138"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}