{"id":1545,"date":"2025-08-21T17:21:43","date_gmt":"2025-08-21T15:21:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forensia.it\/?p=1545"},"modified":"2025-08-21T17:21:43","modified_gmt":"2025-08-21T15:21:43","slug":"%f0%9f%94%b9-sentenza-tribunale-di-milano-n-4558-2025-del-4-giugno-niente-annullamento-per-dolo-se-lacquirente-e-consapevole-dei-rischi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/2025\/08\/21\/%f0%9f%94%b9-sentenza-tribunale-di-milano-n-4558-2025-del-4-giugno-niente-annullamento-per-dolo-se-lacquirente-e-consapevole-dei-rischi\/","title":{"rendered":"\ud83d\udd39 Sentenza Tribunale di Milano n. 4558\/2025 del 4 giugno: niente annullamento per dolo se l&#8217;acquirente \u00e8 consapevole dei rischi"},"content":{"rendered":"<p>\ud83d\udd0e <strong>Perch\u00e9 questa sentenza \u00e8 fondamentale per investitori, agenti e sviluppatori immobiliari?<\/strong><\/p>\n<p>Perch\u00e9 chiarisce un principio giuridico cruciale nella compravendita:<\/p>\n<blockquote><p>\u201cNon \u00e8 sufficiente invocare il dolo del venditore se, durante la trattativa, l&#8217;acquirente ha avuto ampia conoscenza del rischio e ha accettato di procedere comunque\u201d<\/p><\/blockquote>\n<div contenteditable=\"false\">\n<hr \/>\n<\/div>\n<h2>\ud83c\udfe0 Il caso concreto: acquisto da \u20ac 1,15 milioni per una villetta con irregolarit\u00e0 urbanistiche<\/h2>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li><strong>Oggetto<\/strong>: villetta unifamiliare + fabbricato accessorio in Via Martini 11, Milano<\/li>\n<li><strong>Prezzo<\/strong>: \u20ac 1.150.000<\/li>\n<li><strong>Caparra confirmatoria<\/strong>: \u20ac 100.000<\/li>\n<li><strong>Problema<\/strong>: irregolarit\u00e0 urbanistiche non interamente coperte dalla DIA del 2000, seguite da pratiche di sanatoria tardive<\/li>\n<\/ul>\n<p>Gli acquirenti chiedono l&#8217;annullamento per dolo, sostenendo che la venditrice (architetto) avrebbe omesso dolosamente irregolarit\u00e0 edilizie.<\/p>\n<div contenteditable=\"false\">\n<hr \/>\n<\/div>\n<h2>\ud83d\udd25 Il cuore del ragionamento del Tribunale: consapevolezza = assenza di dolo<\/h2>\n<p>La <strong>sentenza n. 4558\/2025 del 4 giugno<\/strong>, firmata dalla dott.ssa Valentina Boroni (Tribunale di Milano, IV sezione civile), esamina con grande precisione il comportamento delle parti.<\/p>\n<p>Secondo il Tribunale, per configurare il dolo contrattuale occorre:<\/p>\n<ol start=\"1\" data-spread=\"false\">\n<li><strong>Condotta ingannevole<\/strong> del venditore<\/li>\n<li><strong>Intenzione di trarre in inganno<\/strong> (animus decipiendi)<\/li>\n<li><strong>Errore dell&#8217;acquirente<\/strong> causato dai raggiri<\/li>\n<li><strong>Nesso causale<\/strong> tra inganno e decisione contrattuale<\/li>\n<\/ol>\n<p>Nel caso di specie:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>La venditrice <strong>non occultava<\/strong> gli abusi, ma li menzionava nelle bozze contrattuali<\/li>\n<li>L\u2019intera trattativa verteva su <strong>regolarizzazione urbanistica<\/strong>, con cinque minute successive<\/li>\n<li>L&#8217;acquirente \u00e8 stato <strong>parte attiva<\/strong>: inviava bozze, sollecitava la firma, insisteva a concludere<\/li>\n<\/ul>\n<p>\ud83d\udd39 Il Tribunale esclude il dolo perch\u00e9 <strong>gli acquirenti avevano piena consapevolezza dei rischi<\/strong> e hanno accettato di procedere<\/p>\n<div contenteditable=\"false\">\n<hr \/>\n<\/div>\n<h2>\ud83d\udcd6 Le evidenze valutate nella motivazione<\/h2>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>La DIA del 2000 non copriva tutte le opere (es. ampliamento autorimessa)<\/li>\n<li>La venditrice aveva promesso di presentare pratiche edilizie integrative<\/li>\n<li>Il preliminare conteneva:\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>posticipo dei termini per la stipula del definitivo<\/li>\n<li>deposito cauzionale di \u20ac 20.000<\/li>\n<li>clausola di <strong>sconto sul prezzo<\/strong> in caso di rigetto sanatoria (\u20ac 17.000)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>La CTU ha confermato che le sanatorie coprivano molte ma non tutte le difformit\u00e0<\/li>\n<li>I promissari <strong>hanno insistito per procedere<\/strong> nonostante la DIA non fosse stata ancora prodotta<\/li>\n<\/ul>\n<div contenteditable=\"false\">\n<hr \/>\n<\/div>\n<h2>\u274c La decisione finale: nessun dolo, nessun annullamento, nessun risarcimento<\/h2>\n<blockquote><p>&#8220;Gli attori erano consapevoli delle problematiche e hanno volontariamente deciso di stipulare. Il dolo presuppone un inganno determinante: qui non vi \u00e8 stata alcuna sorpresa o raggiro&#8221;\u301050\u2020sentenza_tribunale_milano_4558_2025 (1).pdf\u2020L8-L10\u3011<\/p><\/blockquote>\n<p>La Corte evidenzia che:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>Gli acquirenti avevano <strong>esperienza e determinazione<\/strong><\/li>\n<li>Non risultano &#8220;ingannati&#8221; ma <strong>imprudenti<\/strong>, e questo non \u00e8 tutelabile giuridicamente<\/li>\n<li>Il comportamento del venditore, pur non impeccabile, <strong>non integra dolo contrattuale<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<div contenteditable=\"false\">\n<hr \/>\n<\/div>\n<h2>\ud83d\udcc8 Implicazioni operative per il settore<\/h2>\n<ol start=\"1\" data-spread=\"false\">\n<li>\u2705 <strong>La trattativa dettagliata protegge il venditore<\/strong>: se i rischi sono discussi, l&#8217;acquirente non pu\u00f2 lamentarsi<\/li>\n<li>\u2705 <strong>Formalizzare clausole di tutela nel preliminare<\/strong> (sconti, proroghe, sanatorie)<\/li>\n<li>\u2705 <strong>Mantenere tracciabilit\u00e0 completa<\/strong> di email e scambi<\/li>\n<li>\u274c Evitare di firmare se non si ha la piena documentazione (la fretta \u00e8 cattiva consigliera)<\/li>\n<\/ol>\n<div contenteditable=\"false\">\n<hr \/>\n<\/div>\n<h2>\ud83d\ude80 Il supporto giusto fa la differenza<\/h2>\n<p>Con Forensia puoi:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>ottenere una <strong>due diligence preventiva<\/strong> sugli immobili<\/li>\n<li>predisporre <strong>preliminari blindati<\/strong> con clausole di salvaguardia<\/li>\n<li>ridurre drasticamente i rischi di contenzioso<\/li>\n<\/ul>\n<p>\ud83d\udce2 Contattaci ora per una consulenza dedicata su <a>www.forensia.it<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un&#8217;approfondita motivazione smentisce l&#8217;annullamento del preliminare per presunto dolo: se l&#8217;acquirente era informato e attivo nella trattativa, non pu\u00f2 invocare la tutela dell&#8217;errore<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1547,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1545","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-senza-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1545","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1545"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1545\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1546,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1545\/revisions\/1546"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1547"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1545"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1545"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forensia.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1545"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}