La sentenza del Tribunale di Brescia chiarisce quando è possibile (e quando no)

Un condomino può trattenere quanto sostiene gli sia dovuto per un danno, “scalandolo” dalle rate condominiali?
Una recente sentenza del Tribunale di Brescia (n. 15/2025) ha dato risposta netta a questa domanda.
Vediamo cosa ha stabilito, perché è rilevante per chi gestisce immobili in condominio e come applicare correttamente i principi di compensazione.

Il caso: infiltrazioni d’acqua e quote non pagate

Un condomino si oppone a un decreto ingiuntivo richiesto dall’amministratore per spese condominiali non versate.
La sua difesa? Aveva subito danni da infiltrazioni dal tetto e pretendeva di compensare il suo credito con il debito verso il condominio.

Il Tribunale ha respinto l’opposizione: la compensazione non è automatica e deve rispettare precisi requisiti giuridici.

I tre requisiti per la compensazione legale

Perché due obbligazioni possano estinguersi reciprocamente, è necessario che i rispettivi crediti siano:

1. Liquidi – l’importo deve essere certo

2. Esigibili – deve essere già scaduto

3. Omogenei – devono avere lo stesso oggetto (es. denaro)

In questo caso, il danno non era stato accertato da un giudice, quindi mancavano liquidità ed esigibilità.
Neppure una perizia tecnica giurata o un accertamento tecnico preventivo bastano a legittimare la compensazione.

Il ruolo delle delibere condominiali

Le spese condominiali derivano da delibere obbligatorie per tutti i condomini (art. 1136 c.c.) e rappresentano obbligazioni propter rem:
nascono dal semplice fatto di essere proprietario e si applicano anche in caso di disaccordo.

Se la delibera non è impugnata nei termini (30 giorni per gli assenti dalla ricezione del verbale), diventa definitiva e il credito per spese condominiali è esigibile.

La compensazione è possibile solo in questi casi:

Se un giudice ha già riconosciuto il danno e ne ha determinato l’importo
Se il condominio e il condomino hanno raggiunto un accordo volontario
Oppure, su decisione giudiziale, quando il credito non è liquido ma facilmente accertabile

In tutti gli altri casi, l’amministratore è legittimato a chiedere il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., anche senza ulteriore delibera.

Mediazione obbligatoria? Sì, ma attenzione…

In materia condominiale è obbligatoria la mediazione prima di agire in giudizio. Tuttavia:

• in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, il condominio (non l’opponente) è tenuto a promuoverla

• se la mediazione non viene svolta, il decreto può essere revocato (Trib. Torino, 21 maggio 2024)

Cosa ci insegna la sentenza

Le spese condominiali sono certo esigibili se approvate regolarmente
Il danno da infiltrazioni, non accertato giudizialmente, non può essere opposto per “scalare” il dovuto
La compensazione richiede un credito riconosciuto e certo, non semplicemente sostenuto dal condomino

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