📌 Il caso Paola 2025 ci ricorda un principio chiave: l’assemblea condominiale non può sanare l’abuso edilizio

Può un’assemblea condominiale approvare all’unanimità dei lavori su un edificio irregolare, senza rischi? Assolutamente no.

Anche se si tratta di semplici ristrutturazioni o manutenzioni, ogni intervento su un immobile abusivo è illegittimo e non può essere deliberato, nemmeno con voto unanime.

💣 È questo il punto centrale della sentenza del Tribunale di Paola n. 630/2025, che ha dichiarato nulla una delibera assembleare su un edificio con gravi difformità urbanistiche.

⚖️ Il caso: lavori sulle scale di un immobile… abusivo

In un condominio, l’assemblea approva all’unanimità la ristrutturazione delle scale comuni. Ma c’è un problema gigantesco: l’edificio è gravemente difforme dal titolo edilizio.

Secondo la consulenza tecnica d’ufficio:

• l’intero fabbricato ha volumetrie irregolari su tutti i piani;

• il pianoterra ha subito un cambio d’uso non autorizzato;

• ci sono opere accessorie abusive, tra cui recinzioni e alterazioni prospettiche.

📌 Il Comune aveva perfino emesso un ordine di demolizione, mai eseguito.

🚨 Perché la delibera è nulla (anche se unanime)

Il giudice è stato chiaro:

🧱 Qualsiasi intervento su un immobile abusivo – anche conservativo o di manutenzione – costituisce una prosecuzione materiale dell’attività illecita originaria.

➡️ Tradotto: anche una mano di vernice o una rampa antiscivolo può alimentare un reato urbanistico se l’edificio non è in regola.

L’assemblea non può deliberare su un oggetto illecito, perché:

• l’autonomia privata non può derogare all’ordine pubblico;

• la conformità urbanistica è un limite invalicabile;

• ogni decisione che perpetua un abuso è nulla e inefficace per legge (Cass. 22478/2021, Cass. S.U. 9839/2021).

🛑 Non basta “aver votato tutti a favore”

La Corte ha ribadito che non esiste legittimazione collettiva dell’abuso edilizio. Anche l’unanimità dell’assemblea non può sanare:

🔹 gravi difformità edilizie;
🔹 incrementi volumetrici non autorizzati;
🔹 destinazioni d’uso difformi dal titolo urbanistico;
🔹 opere non assentite.

💥 Il rischio? Non solo sanzioni, ma:

• nullità radicale della delibera;

• invalidità degli appalti affidati;

• responsabilità penale degli amministratori;

• paralisi operativa per l’intero condominio.

📌 Lezione per amministratori, investitori e sviluppatori

Prima di deliberare qualsiasi intervento in condominio, anche il più piccolo, verifica la regolarità urbanistica dell’edificio.

Una due diligence tecnico-legale preventiva può salvarti da contenziosi, sanzioni e blocchi nei cantieri.

Ricorda: l’abuso edilizio è come una mina nascosta nel terreno. Finché non la tocchi, sembra tutto tranquillo. Ma basta una delibera “innocente” per farla esplodere.

🎯 Conclusione

✅ Intervenire su un immobile irregolare è sempre illegittimo, anche se a decidere è l’assemblea all’unanimità.
❌ Nessuna ristrutturazione può “coprire” l’abuso.
📉 La mancata verifica urbanistica espone a rischi legali, economici e reputazionali enormi.

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