📌 Quando più edifici condividono parti comuni, nasce un supercondominio… anche senza che i proprietari lo sappiano.

🔧 Il diritto condominiale evolve: cosa cambia con il supercondominio

L’articolo 1117-bis del Codice Civile ha definitivamente chiarito un tema spesso ignorato, ma di enorme rilevanza per chi opera nel settore immobiliare: quando più edifici o condomìni condividono parti comuni (es. strade, impianti centralizzati, portineria), si costituisce automaticamente un supercondominio.

👉 Non serve alcuna volontà espressa.
👉 Non serve alcuna delibera.
👉 Non serve alcuna convenzione.

💡 È sufficiente che ci siano impianti o spazi in comune tra più stabili.

🧩 Assemblea, rappresentanti e gestione condivisa

In presenza di oltre 60 partecipanti, ogni singolo condominio che fa parte del supercondominio deve nominare un rappresentante per partecipare all’assemblea comune. Se non lo fa? Lo nomina il giudice, su richiesta anche di uno solo degli altri rappresentanti.

Il rappresentante:

• ha pieni poteri, salvo revoca,

• risponde secondo le regole del mandato,

• deve comunicare a tutti i condomìni le decisioni assunte,

• non può essere “limitato” da condizioni interne: conta solo il suo ruolo formale.

📌 Questo significa che la gestione condivisa diventa obbligatoria in presenza di spazi comuni reali.

🏗️ Il supercondominio nasce di fatto

Il supercondominio non è una scelta contrattuale, né un’opzione da attivare. Si costituisce automaticamente nel momento in cui:

• esistono edifici autonomi,

• ma condividono strutture o impianti, come una centrale termica o una strada privata d’accesso.

⛔ Non occorre alcun atto notarile.
⛔ Non occorre un regolamento unico.
✅ Basta il fatto oggettivo.

Cassazione 27094/2017 ha chiarito che il vincolo nasce per effetto della “accessorietà necessaria” e obbliga tutti i proprietari a contribuire alle spese pro quota.

🎯 Perché è fondamentale saperlo (e agire di conseguenza)

Per chi gestisce patrimoni immobiliari, sviluppa progetti frazionati o investe in complessi con più edifici, sottovalutare il supercondominio può portare a:

• ❌ conflitti gestionali,

• ❌ delibere nulle per errata composizione dell’assemblea,

• ❌ impossibilità di eseguire lavori su parti comuni,

• ❌ mancata riscossione delle spese condivise.

📈 In un mercato sempre più orientato verso la densificazione urbana e la riqualificazione di aree complesse, la figura del supercondominio sarà sempre più centrale.

📌 Conclusioni operative

📍 Se stai progettando un intervento su più palazzine,
📍 se gestisci un complesso con spazi comuni non formalizzati,
📍 se ti trovi in un contesto con più amministratori e zero coordinamento,

è tempo di prendere il supercondominio sul serio.

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