Come la semplice presentazione della domanda può congelare sanzioni e cambiare le sorti di un immobile

🔎 Perché ti riguarda: se operi nel settore immobiliare, sapere cosa accade (giuridicamente e operativamente) quando viene presentata una domanda di condono edilizio è fondamentale per tutelare il tuo investimento, evitare blocchi imprevisti e cogliere opportunità spesso ignorate.

❓ Che succede quando viene presentata una domanda di condono edilizio?

In termini semplici: la presentazione della domanda sospende l’efficacia di ogni sanzione già adottata, comprese le ordinanze di demolizione. Non solo: l’amministrazione non può agire fino a quando non ha valutato se l’intervento sia o meno sanabile.

📌 In pratica, anche un abuso può rimanere in “stand-by” per anni, bloccando qualsiasi intervento pubblico… e intanto, l’immobile resta lì, spesso ignorato, sottovalutato o svalutato.

🧩 Condono vs. Sanatoria: non sono la stessa cosa

⚖️ Due istituti distinti, spesso confusi:

• Sanatoria ordinaria: regolarizza opere formalmente abusive, ma conformi alle norme urbanistiche sia al momento della costruzione, sia al momento della domanda (la cosiddetta doppia conformità – art. 36 DPR 380/2001).

• Condono edilizio: legittima opere sostanzialmente abusive, anche non conformi alla normativa attuale, a fronte del pagamento di una sanzione. È una “sanatoria straordinaria”, concessa solo con leggi speciali (1985, 1994, 2003).

🏛️ E oggi? Perché ancora se ne parla?

Le leggi sul condono non sono più in vigore, ma le domande presentate all’epoca sono ancora pendenti in molti Comuni. Questo significa che:

👉 Se acquisti, erediti o gestisci un immobile oggetto di condono, devi sapere che quell’immobile non è né totalmente abusivo né del tutto regolare.

Ecco perché:

• L’istanza di condono congela ogni procedimento sanzionatorio (art. 38 L. 47/1985)

• Le ordinanze di demolizione già emesse diventano inefficaci

• Serve una nuova valutazione da parte del Comune prima di procedere

⏳ E nel frattempo? L’immobile può rimanere utilizzato, ma non può subire interventi edilizi, salvo casi limitatissimi (art. 35 L. 47/1985).

💣 Rischi nascosti e implicazioni pratiche

🔍 Attenzione agli interventi successivi: qualunque opera su un immobile ancora “in attesa di condono” è abusiva a sua volta, e può innescare nuove sanzioni.

👮‍♂️ Vincoli successivi? Se, dopo la costruzione dell’abuso, è stato imposto un vincolo (es. paesaggistico), serve il nulla osta dell’Ente preposto, anche se la domanda di condono è stata presentata prima.

📜 La domanda stessa è una confessione: ammetti l’abuso e chiedi di sanarlo. Da quel momento, il Comune non può più “immaginare altro” o “integrare i fatti”: deve attenersi a quanto presentato.

🧠 Cosa significa per chi investe o sviluppa?

🔐 Un abuso condonabile non è un ostacolo assoluto, ma va gestito con competenza legale e tecnica.

✅ Cosa controllare SEMPRE prima di acquistare:

1. Esistenza di una domanda di condono e suo stato attuale

2. Eventuali ordinanze pregresse (demolizione, acquisizione)

3. Compatibilità con vincoli urbanistici e paesaggistici

4. Presenza di interventi successivi all’abuso

5. Possibilità concreta di ottenere una definizione in tempi ragionevoli

🛠️ Caso tipico: il rudere con domanda di condono pendente

🔎 Molti immobili oggi “in rovina” sono bloccati da domande di condono mai definite. Per l’acquirente consapevole, questa può essere un’occasione straordinaria:

👉 Acquistare a prezzo ridotto
👉 Seguire la procedura per la definizione della domanda
👉 Regolarizzare e valorizzare l’immobile, anche con cambio d’uso o frazionamento

🎯 Ma è necessario lavorare con uno studio che conosca bene le implicazioni legali e amministrative. Il rischio è quello di trovarsi con un immobile “fantasma”, inutilizzabile e invendibile.

✅ In sintesi

🔐 La domanda di condono sospende sanzioni, blocca demolizioni, ma non rende l’immobile automaticamente regolare.
⚠️ Non puoi costruire, modificare, frazionare o vendere senza valutarne prima gli effetti.
💡 Per l’investitore accorto, è una variabile da conoscere e sfruttare a proprio vantaggio.

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