La Riforma che Cambia per Sempre il Mercato Immobiliare

La nuova disciplina elimina il rischio di restituzione e rende finalmente bancabili gli immobili di provenienza donativa. Un cambio di paradigma per acquirenti, investitori e operatori del settore.

🔍 Perché questa riforma è un terremoto (positivo) per il mercato immobiliare

Per decenni, comprare un immobile proveniente da donazione era considerato un rischio grave.
Agenti immobiliari in difficoltà, notai prudentissimi, banche che rifiutavano mutui, acquirenti spaventati…

👉 Ora tutto cambia. In modo definitivo.

Il 26 novembre 2025, la Camera ha approvato in via definitiva l’art. 44 del Ddl Semplificazioni (in attesa di pubblicazione in G.U.), riscrivendo una parte fondamentale della disciplina civilistica successoria e cancellando il rischio di restituzione del bene a danno dell’acquirente oneroso.

I legittimari non possono più “braccare” il terzo acquirente:
➡️ avranno diritto solo a una compensazione in denaro a carico del donatario.
➡️ l’immobile non torna mai più indietro.

Le banche tirano un sospiro di sollievo:
🏦 gli immobili donati diventano finalmente mutuabili senza limitazioni.

Un cambiamento epocale.

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📌 Cosa prevedeva il vecchio sistema (e perché era un incubo per tutti)

Il sistema previgente si basava su:

• azione di riduzione contro donazioni che ledono la quota di legittima;

• estensione dell’azione anche ai terzi acquirenti a titolo oneroso (art. 563 c.c. vecchio testo);

• possibilità di chiedere la restituzione dell’immobile, anche dopo molti anni;

• se era stata trascritta opposizione alla donazione, l’effetto poteva durare senza limiti di tempo.

🟥 Conseguenze devastanti per il mercato:

• mutui negati dalle banche (perdita dell’ipoteca in caso di restituzione);

• svalutazione degli immobili donati (“beni di serie B”);

• acquirenti esposti al rischio di perdere la proprietà nonostante l’atto notarile.

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✍️ La riforma: cosa cambia davvero (articoli 561–562–563–2652–2690 c.c.)

Il nuovo art. 563 c.c. chiarisce che:

✔️ L’azione di riduzione non pregiudica più i terzi acquirenti a titolo oneroso.

✔️ L’immobile resta loro definitivamente.

✔️ I legittimari hanno solo un diritto di credito verso il donatario.

E non è tutto.

🔒 Le ipoteche bancarie restano valide (nuovo art. 561 c.c.)

Prima: se il legittimario vinceva, l’immobile passava al suo patrimonio libero da ipoteche → la banca restava senza garanzia.
Oggi: l’ipoteca rimane.
La garanzia della banca non viene toccata.

👉 Questo da solo sblocca migliaia di mutui su immobili donati.

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🧩 Donatario insolvente: chi paga davvero?

Se il donatario non ha denaro per compensare i legittimari:

• risponde l’avente causa a titolo gratuito,

• nei limiti del vantaggio ricevuto.

Ma attenzione:

❗ Chi acquista a titolo oneroso non paga mai nulla.

Neppure se il donatario è completamente nullatenente.

📌 Esempio pratico:

• Caio riceve in donazione un immobile.

• Lo vende a Tizio per € 250.000 → Tizio è totalmente protetto.

• Se Caio è insolvente, i legittimari agiscono solo verso Caio, non verso Tizio.

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💰 Effetti sul mercato: compravendite e mutui tornano “normali”

La riforma produce tre effetti immediati:

1️⃣ Acquirenti protetti: nessun rischio restitutorio

È sufficiente:
✔️ acquistare a titolo oneroso
✔️ trascrivere l’atto prima della domanda di riduzione

2️⃣ Le banche tornano a finanziare questi immobili

Mutui erogati con le stesse regole degli altri immobili.
Niente fideiussioni aggiuntive, niente assicurazioni speciali.

3️⃣ Aumento del valore di mercato

Gli immobili donati non sono più svalutati.
Si allineano agli altri asset immobiliari.

📌 Esempio:
Prima: mutuo al 40% + polizze obbligatorie.
Dopo la riforma: mutuo fino all’80% senza costi extra.

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🕰️ Regime transitorio: a chi si applica davvero la riforma

La riforma si applica:

✔️ Alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge (attesa dal 2026).

Per le successioni già aperte:

• se i legittimari entro 6 mesi notificano domanda di riduzione o opposizione → vale il vecchio regime;

• se non lo fanno entro 6 mesi → si applica il nuovo regime, senza più rischi restitutori.

👉 Gli operatori devono monitorare attentamente il semestre di transizione.

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🛡️ Tutela dei legittimari: non sparisce, cambia forma

Prima: diritto reale → restituzione dell’immobile.
Oggi: diritto di credito → compensazione monetaria.

Il valore si calcola:

• sulla base del valore dell’immobile

• al momento dell’apertura della successione

• tenendo conto di ipoteche o altri pesi.

Se il bene è ancora nel patrimonio del donatario → possibile restituzione solo verso di lui.

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🏗️ Donazioni indirette e liberalità non formali: cosa cambia?

Nulla.
Restano escluse dall’azione di restituzione.
Restano collazionabili solo ai fini della riunione fittizia.

Esempi tipici:

• genitori che acquistano immobile intestandolo al figlio;

• pagamento del prezzo per terzi.

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🌍 Confronto europeo: l’Italia si allinea finalmente

La nuova disciplina è coerente con gli ordinamenti di:

• 🇩🇪 Germania – compensazione monetaria verso il donatario

• 🇫🇷 Francia – tutela dell’acquirente di buona fede dopo 5 anni

• 🇪🇸 Spagna – impossibilità di colpire l’acquirente oneroso

L’Italia abbandona l’isolamento normativo e modernizza il sistema.

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❓ FAQ operative per professionisti immobiliari

1. Le banche ora finanziano gli immobili donati?

Sì. L’ipoteca resta efficace anche in caso di riduzione.

2. L’acquirente rischia la restituzione del bene?

No, se acquista a titolo oneroso.

3. Si può vendere subito un immobile ricevuto in donazione?

Sì. Nessun termine di attesa richiesto.

4. Se il donatario è nullatenente chi paga?

Solo l’avente causa a titolo gratuito, entro il vantaggio ricevuto.
L’acquirente oneroso mai.

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🎯 Perché questa riforma è fondamentale per il settore immobiliare

Perché elimina definitivamente uno dei più grandi ostacoli al mercato:

🔥 la paura della donazione.

Ora gli immobili donati tornano:

• commerciabili

• finanziabili

• sicuri

• valorizzabili

Una grande opportunità per agenti, investitori, sviluppatori e consulenti immobiliari.

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Il mercato è cambiato: approfittane prima degli altri.