La qualifica imprenditoriale dell’inquilino non basta per perdere i benefici fiscali. Ecco perché conviene conoscerlo bene.

Cedolare secca anche se il conduttore è una società? Sì, se l’immobile è abitativo e il locatore è una persona fisica che non opera in forma d’impresa. A stabilirlo è la recente sentenza n. 1850/2025 della Commissione tributaria di primo grado di Caserta, che risolve un dubbio cruciale per molti investitori e proprietari: il regime fiscale agevolato dipende dal locatore, non dal conduttore.

📌 Il caso concreto: locazione abitativa a una S.r.l.

Un privato cittadino affitta un appartamento a uso abitativo a una società di capitali, che lo utilizza per l’alloggio dei propri dipendenti. L’Agenzia delle Entrate rifiuta la cedolare secca, sostenendo che l’inquilino – in quanto impresa – la escluda.

Il locatore impugna la decisione: secondo lui, è l’attività del locatore a rilevare, non quella dell’inquilino. La Commissione tributaria gli dà ragione.

⚖️ La sentenza: conta solo il locatore

Il tribunale ha richiamato l’art. 3, comma 6, del D.lgs. 23/2011, secondo cui la cedolare secca non si applica solo se il locatore agisce come imprenditore o professionista. Nessun riferimento al conduttore.

✅ Se sei un privato e affitti un immobile abitativo, puoi scegliere la cedolare secca anche se l’inquilino è un’impresa, purché l’uso rimanga abitativo.

🧠 Perché è importante?

Questa interpretazione rafforza il principio secondo cui la cedolare secca è uno strumento per incentivare la messa a reddito degli immobili abitativi da parte dei privati, a prescindere dalla forma giuridica dell’inquilino.

Inoltre:

• Favorisce la flessibilità delle locazioni (es. housing per lavoratori fuori sede);
• Aumenta la certezza del diritto e riduce il contenzioso con l’amministrazione fiscale;
• Stimola gli investimenti immobiliari, rendendo più competitiva la locazione abitativa.

🏘️ Esempi pratici per investitori

📍 Hai un appartamento in centro e un’azienda ti propone di locarlo per ospitare manager o dipendenti?

Se sei un privato e l’immobile è ad uso abitativo, puoi optare per la cedolare secca senza temere ripercussioni, purché non agisci in forma d’impresa.

📍 Sei un piccolo investitore con diversi appartamenti a reddito?

Verifica sempre se rientri nel perimetro del “privato locatore” e valuta la cedolare come leva di redditività.

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