Surroga del mutuo: quando conviene davvero?
🔍 Cos’è la surroga del mutuo?
La surroga (o portabilità del mutuo) è un’operazione che consente di trasferire un mutuo ipotecario da una banca a un’altra per ottenere condizioni economiche più favorevoli senza sostenere costi aggiuntivi. Introdotta e semplificata dal Decreto Bersani (Legge 40/2007), permette al mutuatario di cambiare banca gratuitamente, mantenendo la garanzia ipotecaria già esistente.
📌 Quando è utile la surroga per investitori e proprietari?
- ✅ Tassi di interesse più bassi
- ✅ Spread più convenienti
- ✅ Cambio da tasso variabile a fisso (o viceversa)
- ✅ Possibilità di modificare la durata residua del mutuo
👉 Esempio: un investitore che ha acceso un mutuo a tasso fisso nel 2021 al 2,5%, oggi può ottenere un tasso fisso al 1,8%, riducendo l’importo delle rate e aumentando il margine di rendimento netto.
⚙️ Come funziona la procedura?
- Scelta della nuova banca con tassi più vantaggiosi
- Richiesta di surroga: la nuova banca avvia la pratica
- Valutazione e approvazione del profilo e dell’immobile
- Stipula dell’atto notarile (a carico della nuova banca)
- Trasferimento del mutuo alle nuove condizioni
🎯 La vecchia banca non può opporsi e ha l’obbligo di fornire i dati entro 30 giorni.
📉 Costi e agevolazioni fiscali
- Tutti i costi sono a carico della banca subentrante
- Mantenute le detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo (prima casa)
- Nessuna penale per estinzione anticipata
💡 Anche le polizze assicurative devono essere aggiornate con il nuovo beneficiario.
🧭 Quando NON è possibile?
- ❌ Peggioramento del merito creditizio
- ❌ Mutuo con rate insolute o in ritardo
- ❌ Richiesta di nuova liquidità aggiuntiva
- ❌ Problemi catastali o ipotecari dell’immobile
📌 Il capitale trasferibile deve coincidere con il debito residuo: non si possono ottenere importi superiori.
🔁 È possibile fare più surroghe?
Sì. La normativa non limita il numero di surroghe. Se trovi una condizione più vantaggiosa in futuro, puoi ripetere l’operazione, sempre gratuitamente.
📈 Vantaggi per investitori e operatori immobiliari
- Miglioramento del cash flow mensile
- Ottimizzazione della leva finanziaria
- Maggiore flessibilità operativa su portafogli immobiliari
- Accesso a nuove operazioni grazie a rate più leggere
🚀 Call to Action
Stai pagando troppo per il tuo mutuo? È il momento di verificare se puoi trasferirlo gratuitamente e migliorare la tua strategia finanziaria.
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Non restare fermo: surroga oggi per investire meglio domani.