Con l’approvazione definitiva del Decreto Legge 19/2025 (convertito nella Legge 1463/2025), è stata introdotta una limitazione al pignoramento immobiliare nei confronti di condòmini vulnerabili, per debiti relativi al consumo energetico condominiale.

🏘️ Quando il pignoramento non è più possibile

L’articolo 2-bis del decreto stabilisce che non è pignorabile l’immobile del soggetto vulnerabile se:

1. Il debito energetico condominiale è inferiore a € 5.000;
2. L’immobile è l’unico posseduto e vi è fissata la residenza;
3. L’immobile non è di lusso (escluse categorie catastali A/8 e A/9 e immobili con caratteristiche di lusso secondo il DM 2/8/1969).

⚠️ Tuttavia, il condominio mantiene la possibilità di iscrivere ipoteca giudiziale sul bene, a tutela del credito, ai sensi dell’art. 2818 c.c.

👥 Chi sono i soggetti vulnerabili

Rientrano nella definizione di “condòmini vulnerabili”:

• Persone economicamente svantaggiate;
• Persone affette da gravi condizioni di salute che richiedono apparecchiature medico-terapeutiche alimentate a energia;
• Persone disabili ai sensi della legge 104/1992;
• Residenti in isole minori non interconnesse;
• Residenti in strutture abitative d’emergenza post-calamità;
• Over 75.

✅ Quando NON si può pignorare

Ecco un riepilogo dei requisiti che devono coesistere per rendere il bene impignorabile:

• ✅ Debito energetico < €5.000;
• ✅ Unico immobile del soggetto;
• ✅ Residenza anagrafica presso l’immobile;
• ✅ Immobile NON di lusso (no A/8, A/9);
• ✅ Soggetto classificato come vulnerabile.

❌ Quando si può procedere con il pignoramento

L’amministrazione condominiale potrà ancora procedere nei casi seguenti:

• ❌ Il debitore è una persona giuridica;
• ❌ L’immobile è di lusso (A/8, A/9 o simili);
• ❌ Il debito supera € 5.000;
• ❌ Il debitore non ha residenza nell’immobile;
• ❌ L’immobile è seconda casa, box o pertinenza;
• ❌ Il soggetto non rientra tra i vulnerabili.

⚖️ E se non si può pignorare?

Il condominio può comunque:

• ✅ Agire per decreto ingiuntivo;
• ✅ Iscrivere ipoteca giudiziale;
• ✅ Pignorare conto corrente, stipendio o altri beni mobili.

🧭 Un esempio pratico

Il signor Rossi ha 77 anni, vive in un appartamento di proprietà non di lusso, è regolarmente residente e ha un debito condominiale da bollette di € 3.200. Il condominio non potrà pignorargli la casa, ma potrà iscrivere ipoteca o agire su altri beni mobili.

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