Nuove detrazioni, tagli e opportunità da non perdere per chi investe e sviluppa immobili

✳️ La legge di bilancio 2025 cambia profondamente il panorama fiscale degli interventi edilizi, con novità significative per Ecobonus, Sismabonus, Bonus ristrutturazioni e Superbonus.
La nuova Circolare n. 8/E dell’Agenzia delle Entrate del 19 giugno 2025 fornisce le linee guida applicative.
Ecco una sintesi chiara e operativa per chi lavora nel mercato immobiliare e non può permettersi errori strategici.

🧱 1. Ristrutturazioni ed efficienza energetica: scende l’aliquota

Gli interventi agevolati ai sensi dell’art. 16-bis TUIR e del D.L. 63/2013 subiranno una riduzione progressiva delle aliquote detraibili:

• 36% per le spese sostenute nel 2025

• 30% per il 2026 e 2027

• Rimane il tetto massimo di spesa a 96.000 € per unità immobiliare

🎯 Attenzione: se il contribuente è proprietario o titolare di diritto reale sull’immobile adibito ad abitazione principale, l’aliquota sale:

• 50% nel 2025

• 36% nel 2026-2027

🔧 2. Stop agli incentivi per caldaie a combustibili fossili

📉 Dal 1° gennaio 2025 sono esclusi dagli incentivi fiscali:

• Le caldaie uniche alimentate da gas, gasolio o carbone

• Sia in sostituzione che in nuova installazione

✅ Restano incentivabili:

• Microcogeneratori

• Generatori a biomassa

• Pompe di calore a gas

• Sistemi ibridi (pompa di calore + caldaia a condensazione)

💡 Il cambiamento si allinea alla Direttiva UE 2024/1275, che vieta gli incentivi alle caldaie fossili per promuovere il riscaldamento sostenibile.

🏚️ 3. Sismabonus: taglio alle aliquote anche qui

Anche per gli interventi di miglioramento sismico, comprese:

• demolizioni e ricostruzioni,

• interventi su parti comuni condominiali,

• riduzione del rischio sismico,

l’aliquota scende a:

• 36% nel 2025, 30% nel 2026-2027

• elevata al 50% e 36% solo per l’abitazione principale

🧠 Esempio pratico: chi ha speso 80.000 € entro il 2024 (aliquota all’80%), potrà detrarre solo il 36% dei restanti 16.000 € di spesa nel 2025.

🛋️ 4. Bonus mobili prorogato

Confermato anche per il 2025, con limite massimo di spesa di 5.000 euro per unità immobiliare.

🏘️ 5. Superbonus: solo per chi è già partito

Il Superbonus 2025 (aliquota al 65%) sarà accessibile solo se entro il 15 ottobre 2024:

• è stata presentata la CILA (o l’istanza per demolizione/ricostruzione),

• e, per i condomìni, è stata adottata anche la delibera assembleare.

📆 Inoltre, le spese 2023 possono essere rateizzate in 10 anni (anziché 4), ma solo previa dichiarazione integrativa da presentare entro il 31 ottobre 2025.

📌 Conclusioni operative per sviluppatori e investitori

➡️ I nuovi limiti colpiscono duramente chi non è proprietario dell’immobile abitazione principale
➡️ Serve pianificare con precisione le tempistiche dei lavori e delle spese
➡️ Gli sviluppatori devono rivedere i business plan, specie in operazioni su immobili da ristrutturare o da rigenerare
➡️ Va valutato l’impatto sui margini di operazioni che fino a ieri beneficiavano di detrazioni maggiori

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