Perché invocare l’eccesso di potere per impugnare una delibera condominiale è quasi sempre inutile (e controproducente)

Nel complesso mondo della gestione condominiale, le assemblee sono spesso teatro di decisioni controverse, a volte avvertite come “ingiuste” o “dannose” da alcuni condòmini. Ma fino a che punto è possibile impugnare queste decisioni? E, soprattutto, ha senso farlo invocando il cosiddetto “eccesso di potere”?

Scopriamo insieme perché questa teoria giuridica – affascinante in astratto – rischia di essere una trappola inutile nella pratica.

📚 Cos’è l’eccesso di potere (e perché non funziona nel condominio)

Il concetto nasce nel diritto amministrativo: serve per censurare atti della Pubblica Amministrazione che deviano dallo scopo per cui il potere è stato attribuito. Nel tempo, è stato “importato” anche nelle dinamiche assembleari societarie, per colpire delibere che favorivano alcuni soci a scapito di altri.

Ma nel condominio… le cose stanno diversamente.

Il voto dei condòmini non è l’adempimento di un contratto associativo (come in una società), e non persegue un “interesse collettivo autonomo”. Le decisioni dell’assemblea hanno come unico obiettivo la gestione delle cose comuni per favorire l’uso delle parti esclusive dei singoli. Punto.

⚖️ Cosa dice davvero la Cassazione?

La giurisprudenza – a partire da Cass. 11 giugno 1968, n. 1865 fino ad arrivare a Cass. 16 marzo 2023, n. 7615 – ha usato il concetto di eccesso di potere per descrivere, in alcuni casi limite, il tentativo della maggioranza di perseguire fini estranei al condominio (es. approvazione di compensi esorbitanti per l’amministratore).

❗ Ma attenzione: nella stragrande maggioranza dei casi la Corte ha negato la possibilità di sindacare la convenienza delle scelte assembleari.

📌 Se la delibera è formalmente conforme alla legge e non viola il regolamento, non può essere impugnata, anche se può sembrare “sbagliata” o “illogica”.

🧱 Esempio pratico: quando l’eccesso di potere NON aiuta

👉 Immagina un’assemblea che decide di rinnovare la facciata con un colore sgradito a molti. È una scelta “infelice”? Forse sì.
Ma se è stata presa con le maggioranze previste, senza violare norme di legge o regolamento, non è impugnabile.

Invocare l’eccesso di potere, in questo caso, serve a poco: i giudici non entrano nel merito delle scelte estetiche.

🔍 Quando si può davvero impugnare una delibera?

✅ Solo se:

• viola norme di legge o il regolamento condominiale (art. 1137 c.c.)

• è gravemente pregiudizievole per la cosa comune (art. 1109 c.c.)

• presenta vizi formali gravi, come mancanza di quorum, irregolarità nella convocazione, ecc.

📌 Tutto il resto – compreso l’eccesso di potere – è, nella maggior parte dei casi, dottrina accademica più che strumento utile per tutelare i diritti.

💡 Che cosa deve fare un investitore o agente immobiliare?

Se stai valutando un immobile in condominio, o sei coinvolto in una gestione complessa, non perdere tempo (e soldi) su strade giuridiche inconsistenti.

🔍 La chiave è valutare preventivamente:

• regolamento condominiale

• pratiche e prassi assembleari

• eventuali delibere “a rischio” (es. approvazioni di spese anomale, interventi contestati, ecc.)

Affidati a un consulente legale esperto in diritto immobiliare condominiale, che sappia distinguere tra rischi reali e “falsi allarmi giuridici”.

🎯 Conclusione (senza illusioni)

L’eccesso di potere non è una scialuppa di salvataggio per chi ha perso in assemblea. È una categoria teorica affascinante, ma priva di reale utilità operativa nel diritto condominiale.

🛡️ Meglio concentrarsi sulla conformità legale e sulla strategia preventiva per evitare delibere dannose, piuttosto che sperare in una via d’uscita giurisprudenziale che (quasi) mai viene riconosciuta.

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