Cosa insegna la giurisprudenza del 2025 a chi vende, acquista o gestisce immobili

Nel mondo dell’immobiliare, un dettaglio trascurato oggi può diventare un rischio domani. È il caso dei preliminari di vendita mal gestiti, della responsabilità (sottovalutata) del notaio o della mancanza del certificato di abitabilità. La Cassazione ha affrontato recentemente tutte queste situazioni, tracciando limiti, responsabilità e diritti.

Ecco cosa devi sapere se sei un investitore, sviluppatore o agente immobiliare.

1. 📉 Preliminare risolto? Occhio al danno da lucro cessante

👉 Cassazione 3 aprile 2025, n. 8905
Quando il promissario acquirente non adempie, il venditore può chiedere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno.

💡 Ma come si calcola questo danno?

📌 Secondo la Cassazione, il danno da lucro cessante è rappresentato:

• dalla differenza tra il prezzo pattuito e il valore reale dell’immobile al momento della definitiva inadempienza;

• da altri fattori, ma solo se provati e ragionevolmente prevedibili (no a valutazioni astratte o ipotesi vaghe).

🛑 Attenzione: l’incommerciabilità del bene durante la pendenza del preliminare può incidere molto sul valore di mercato. Serve un supporto legale e tecnico serio.

2. 🧾 Il notaio è responsabile anche verso chi non firma l’atto?

👉 Cassazione 24 dicembre 2024, n. 34409
Un’altra pronuncia importante riguarda la responsabilità civile del notaio per omessa ispezione ipotecaria.

🔎 Il notaio non può limitarsi alla verifica formale. Deve:

• ispezionare le ipoteche correttamente;

• agire con una diligenza superiore alla “media” (come confermato da Cass. 12 maggio 2025);

• tutelare anche soggetti terzi non direttamente parte dell’atto, se le loro posizioni possono essere incise dall’atto notarile.

🎯 Tradotto: il notaio non è solo un verbalizzatore, ma un professionista con obblighi di controllo attivo.

3. 🏗️ Modificare l’uso delle parti comuni è innovazione? Dipende.

👉 Cassazione 22 aprile 2025, n. 10473
Un classico dubbio nei condomìni: se cambio la destinazione d’uso di una parte comune (es. un magazzino in palestra), si tratta di innovazione ex art. 1120 c.c.?

❗ Non sempre.

📌 Se la modifica riguarda solo l’utilizzo e non la struttura materiale, si applica l’art. 1117-ter c.c., e serve:

• doppio quorum dei 4/5 dei condòmini;

• rispetto di un iter più rigoroso di convocazione e delibera.

💡 Un errore formale può rendere nulle delibere di valore enorme per l’intero fabbricato.

4. 🧑‍🔧 Accesso forzato per manutenzione: quando è legittimo

👉 Tribunale di Pordenone – Luglio 2025
Ai sensi dell’art. 843 c.c., il proprietario può dover consentire l’accesso ai propri locali per lavori condominiali urgenti o necessari (es. ponteggi, manutenzione facciate, ecc.).

📌 Il rifiuto non è sempre legittimo, e può causare danni o rallentamenti in capo al singolo condomino.

🛠️ I giudici confermano: il bilanciamento tra diritto di proprietà e interesse alla conservazione dell’edificio è fondamentale.

5. 🚫 Mancanza del certificato di abitabilità: che conseguenze?

👉 Cassazione 11 aprile 2025, n. 9507
Il tema è molto sentito nei preliminari e atti di vendita. La Suprema Corte ribadisce:

📌 Senza certificato di abitabilità:

• se il vizio è sanabile, si configura un inadempimento risarcibile;

• se è non sanabile, l’immobile è un aliud pro alio (cosa diversa da quella promessa), e il contratto può essere risolto;

• se è solo in ritardo, il venditore risponde solo di danni, ma l’atto non è risolvibile.

🎯 Morale: mai vendere o acquistare immobili residenziali senza aver verificato la presenza del certificato di abitabilità.

✅ Conclusioni: attenzione ai dettagli, sempre

Nel mondo immobiliare, l’errore non è mai solo tecnico: può diventare legale, patrimoniale, reputazionale.

🧭 Come prevenire problemi:

• verifica attenta dei preliminari, clausole e tempistiche;

• due diligence seria prima della stipula;

• verifica documentale completa (abitabilità, ipoteche, destinazioni d’uso).

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