Una recente pronuncia della Cassazione (n. 10449/2025) cambia le regole sul risarcimento: niente più svalutazione automatica dell’immobile, solo rimborso delle spese documentabili

🔎 Perché è un tema cruciale per chi compra o vende immobili?

Perché spesso:

• il certificato di agibilità viene dato per scontato;
• la sua assenza genera contenziosi (e richieste di risarcimento);
• ora la Cassazione pone nuovi limiti: il danno va provato, e può essere molto più basso di quanto si creda.

🔒 Cos’è il certificato di agibilità e perché conta

Il certificato attesta che l’immobile rispetta le condizioni di:

• sicurezza strutturale
• igiene e salubrità
• risparmio energetico
• conformità edilizia

La sua assenza costituisce inadempimento del venditore (art. 1477 c.c.), in quanto documento essenziale per l’uso e la commerciabilità dell’immobile.

🔹 La novità introdotta dalla Cassazione (ord. 10449/2025)

La Corte distingue tra due tipi di mancanze:

1. Carenza formale: l’immobile è conforme, ma manca la pratica amministrativa.
   • L’immobile è utilizzabile.
   • L’inadempimento c’è, ma il danno risarcibile è solo il costo documentabile per ottenere il certificato (tasse, tecnici, diritti).
2. Carenza sostanziale: l’immobile presenta difetti gravi che impediscono il rilascio del certificato.
   • Può configurarsi come:
     • vendita di aliud pro alio (bene diverso da quello pattuito);
     • vizio redibitorio (vizi gravi e nascosti).
   • Possibili azioni: risoluzione del contratto, riduzione del prezzo, risarcimento del danno.

🔢 Danno risarcibile: solo costi, non più svalutazioni presunte

La Cassazione precisa:

• Niente più automatismi nella valutazione del danno.
• Se la mancanza è solo formale, il danno non è nella ridotta commerciabilità dell’immobile.
• ✅ Il danno va provato e riguarda solo:
  • spese per ottenere il certificato
  • parcelle professionali
  • costi amministrativi

🔔 Non basta lamentare un disagio: servono fatture, ricevute e dimostrazione del nesso tra spesa e regolarizzazione.

📈 Il principio della “compensatio lucri cum damno”

Se l’acquirente:

• regolarizza l’agibilità;
• rivende l’immobile con plusvalenza;

allora:

• il danno è assorbito dal guadagno;
• il risarcimento viene limitato ai soli costi vivi.

🚫 Nessuna “rendita di posizione” da inadempimento: il risarcimento ha funzione riparatoria, non punitiva.

🏛 Caso concreto: Cassazione ribalta il doppio risarcimento

• Società immobiliare vende senza certificato di agibilità
• Acquirente ottiene risarcimento in primo e secondo grado
• Nel frattempo: regolarizza il bene e lo rivende con profitto
• La Cassazione interviene: il danno va rideterminato, tenendo conto del vantaggio ottenuto

🔹 Conclusione: solo costi documentati e giustificati possono essere risarciti

🚀 Cosa cambia per acquirenti, venditori e operatori del settore?

• ✅ Per i venditori: attenzione agli obblighi documentali. Anche la mancanza formale può costare, seppur meno.
• ✅ Per gli acquirenti: niente automatismi nei risarcimenti. Serve dimostrare costi e danno effettivo.
• ✅ Per agenti, sviluppatori, investitori: fondamentale verificare prima della vendita la regolarità documentale, evitando zone grigie e responsabilità indirette.

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• verificare preventivamente la regolarità dell’immobile
• predisporre le corrette clausole contrattuali
• prevenire contenziosi e richieste di risarcimento

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