🔹 Sentenza Tribunale di Milano n. 4558/2025 del 4 giugno: niente annullamento per dolo se l’acquirente è consapevole dei rischi
🔎 Perché questa sentenza è fondamentale per investitori, agenti e sviluppatori immobiliari?
Perché chiarisce un principio giuridico cruciale nella compravendita:
“Non è sufficiente invocare il dolo del venditore se, durante la trattativa, l’acquirente ha avuto ampia conoscenza del rischio e ha accettato di procedere comunque”
🏠 Il caso concreto: acquisto da € 1,15 milioni per una villetta con irregolarità urbanistiche
- Oggetto: villetta unifamiliare + fabbricato accessorio in Via Martini 11, Milano
- Prezzo: € 1.150.000
- Caparra confirmatoria: € 100.000
- Problema: irregolarità urbanistiche non interamente coperte dalla DIA del 2000, seguite da pratiche di sanatoria tardive
Gli acquirenti chiedono l’annullamento per dolo, sostenendo che la venditrice (architetto) avrebbe omesso dolosamente irregolarità edilizie.
🔥 Il cuore del ragionamento del Tribunale: consapevolezza = assenza di dolo
La sentenza n. 4558/2025 del 4 giugno, firmata dalla dott.ssa Valentina Boroni (Tribunale di Milano, IV sezione civile), esamina con grande precisione il comportamento delle parti.
Secondo il Tribunale, per configurare il dolo contrattuale occorre:
- Condotta ingannevole del venditore
- Intenzione di trarre in inganno (animus decipiendi)
- Errore dell’acquirente causato dai raggiri
- Nesso causale tra inganno e decisione contrattuale
Nel caso di specie:
- La venditrice non occultava gli abusi, ma li menzionava nelle bozze contrattuali
- L’intera trattativa verteva su regolarizzazione urbanistica, con cinque minute successive
- L’acquirente è stato parte attiva: inviava bozze, sollecitava la firma, insisteva a concludere
🔹 Il Tribunale esclude il dolo perché gli acquirenti avevano piena consapevolezza dei rischi e hanno accettato di procedere
📖 Le evidenze valutate nella motivazione
- La DIA del 2000 non copriva tutte le opere (es. ampliamento autorimessa)
- La venditrice aveva promesso di presentare pratiche edilizie integrative
- Il preliminare conteneva:
- posticipo dei termini per la stipula del definitivo
- deposito cauzionale di € 20.000
- clausola di sconto sul prezzo in caso di rigetto sanatoria (€ 17.000)
- La CTU ha confermato che le sanatorie coprivano molte ma non tutte le difformità
- I promissari hanno insistito per procedere nonostante la DIA non fosse stata ancora prodotta
❌ La decisione finale: nessun dolo, nessun annullamento, nessun risarcimento
“Gli attori erano consapevoli delle problematiche e hanno volontariamente deciso di stipulare. Il dolo presuppone un inganno determinante: qui non vi è stata alcuna sorpresa o raggiro”【50†sentenza_tribunale_milano_4558_2025 (1).pdf†L8-L10】
La Corte evidenzia che:
- Gli acquirenti avevano esperienza e determinazione
- Non risultano “ingannati” ma imprudenti, e questo non è tutelabile giuridicamente
- Il comportamento del venditore, pur non impeccabile, non integra dolo contrattuale
📈 Implicazioni operative per il settore
- ✅ La trattativa dettagliata protegge il venditore: se i rischi sono discussi, l’acquirente non può lamentarsi
- ✅ Formalizzare clausole di tutela nel preliminare (sconti, proroghe, sanatorie)
- ✅ Mantenere tracciabilità completa di email e scambi
- ❌ Evitare di firmare se non si ha la piena documentazione (la fretta è cattiva consigliera)
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