Gestire un immobile in condominio non è solo una questione di spese, tabelle millesimali e bilanci annuali.
È anche una questione di tempi, procedure e consapevolezza giuridica.

Lo ha ribadito il Tribunale di Genova, sentenza n. 2395/2025, che ha rigettato l’opposizione di un condomino moroso contro un decreto ingiuntivo di oltre 11.800 euro per spese condominiali arretrate.
L’uomo sosteneva di non essere stato convocato alle assemblee e invocava la prescrizione di alcune annualità, ma la decisione è stata netta: opposizione respinta, sanzione per mancata mediazione, e spese legali a suo carico.

⚖️ Delibere assembleari: l’annullabilità va fatta valere anche nell’opposizione, ma con domanda riconvenzionale

L’aspetto più interessante della sentenza riguarda la validità delle delibere condominiali e il modo corretto di contestarle.

Il condomino aveva eccepito l’invalidità delle delibere che avevano approvato i rendiconti e i riparti, sostenendo di non essere mai stato convocato né di aver ricevuto i verbali. Tuttavia, il Tribunale ha chiarito — in linea con la Cassazione a Sezioni Unite n. 9839/2021 e con l’ordinanza n. 16635/2024 — che:

Le delibere viziate da mancata convocazione o irregolarità formali non sono nulle, ma annullabili, e quindi impugnabili entro 30 giorni dalla conoscenza.

E, cosa ancora più importante:

Anche nell’ambito di un’opposizione a decreto ingiuntivo, il condomino può far valere l’annullabilità delle delibere solo se propone contestualmente una domanda riconvenzionale di annullamento, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c.

In assenza di questa domanda, le delibere restano pienamente valide ed efficaci, costituendo titolo idoneo per la riscossione coattiva delle spese.

💡 In pratica: limitarsi a dire “la delibera è illegittima” non basta. Bisogna chiedere formalmente al giudice di annullarla, anche all’interno dell’opposizione. Senza quella richiesta, la contestazione resta “vuota” e il decreto ingiuntivo viene confermato.

⏳ Prescrizione: funziona solo se non ci sono solleciti formali

L’art. 2948 n. 4 c.c. prevede che il diritto del condominio a riscuotere i contributi si prescriva in cinque anni.
Molti condomini lo invocano come scudo, ma dimenticano un dettaglio decisivo: la prescrizione si interrompe con qualunque atto formale di costituzione in mora.

Nel caso genovese, l’amministratore aveva inviato raccomandate di sollecito con ricevute di ritorno, mai contestate.
Questo ha interrotto il decorso dei cinque anni, rendendo validi anche i crediti più datati.

👉 Lezione pratica: non basta dichiarare che un credito è prescritto. Bisogna dimostrare che non ci sono state diffide o solleciti.
Altrimenti, la pretesa del condominio rimane legittima.

🕊️ Mediazione obbligatoria: saltarla costa cara

Un altro passaggio cruciale della sentenza riguarda la mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria (art. 5, comma 1-bis, D.lgs. 28/2010).

Il condomino non si era presentato all’incontro fissato in modalità telematica, senza fornire alcuna giustificazione.
Il Tribunale ha quindi applicato l’art. 12-bis del D.lgs. 149/2022:
👉 sanzione pari al doppio del contributo unificato, da versare allo Stato, più oltre 5.500 euro di spese legali.

Un errore strategico che ha aggravato la posizione dell’opponente, con conferma integrale del decreto ingiuntivo.

💬 Morale: la mediazione non è una formalità.
È un passaggio obbligatorio e decisivo, la cui mancata partecipazione comporta conseguenze economiche pesantissime.

💡 Le tre lezioni operative per chi vive o lavora nel condominio

1. Impugna correttamente
   Se ritieni una delibera ingiusta, presenta una domanda riconvenzionale di annullamento — anche all’interno dell’opposizione.

2. Documenta tutto
   Le diffide e i solleciti interrompono la prescrizione. Conservale, o sappi che potranno riattivare crediti vecchi.

3. Partecipa sempre alla mediazione
   Anche se pensi di avere ragione: la tua assenza può trasformarsi in una sanzione e in una condanna alle spese.

📌 In sintesi

🚀 Conclusione

In condominio, la forma è sostanza.
Un’omissione procedurale — una mancata convocazione impugnata male, una mediazione saltata, una diffida ignorata — può trasformarsi in un debito salato.
Chi gestisce patrimoni o amministrazioni condominiali deve conoscere bene questi meccanismi per evitare errori costosi.

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