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🏡 Locazioni Brevi Turistiche 2025: Regole, Limiti e Novità in Arrivo

La guida tecnica per agenti, investitori e sviluppatori immobiliari che vogliono operare senza rischi.

Le locazioni brevi turistiche continuano a rappresentare, anche nel 2025, uno dei segmenti più dinamici e allo stesso tempo delicati del mercato immobiliare.
La normativa, introdotta nel 2017 e progressivamente modificata, è oggi caratterizzata da controlli più stringenti, obblighi documentali più precisi e una forte attenzione fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

In questo articolo analizziamo:

  • le regole vigenti,

  • i limiti operativi,

  • gli obblighi per proprietari e gestori,

  • le novità fiscali in via di approvazione nella Legge di Bilancio 2025.

Con taglio tecnico, ma chiaro, come richiesto dai professionisti del settore.

🧩 1. Cosa si intende per contratto breve turistico

I cosiddetti “affitti brevi” sono, tecnicamente, contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni.
Non vanno confusi con l’“affitto”, che riguarda invece beni produttivi (art. 1615 c.c.).

La disciplina di riferimento è l’art. 4 del D.L. 50/2017, convertito con L. 96/2017.

Per rientrare nella normativa sulle locazioni brevi devono ricorrere due condizioni:

  1. Il contratto deve riguardare unità immobiliari abitative.

  2. Deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa.

✔ Contratto stipulabile da:

  • proprietario,

  • locatario (sublocazione),

  • comodatario,

  • usufruttuario.

👉 In questi casi, il titolo (locazione, comodato, usufrutto) deve prevedere esplicitamente la facoltà di sublocare o locare a terzi.

🏷 2. Quando l’attività diventa “impresa”

Il legislatore ha fissato un parametro oggettivo:
➡ Se si utilizzano più di quattro unità immobiliari, l’attività è considerata imprenditoriale.

Le pertinenze non contano: un appartamento con cantina e box rimane sempre un’unica unità.

✔ Esempio pratico

  • 4 appartamenti + 4 box + 4 cantine → 4 unità → attività non necessariamente di impresa.

  • 5 appartamenti (anche se con pertinenze) → impresa → niente cedolare secca.

Anche la locazione di singole stanze non modifica il conteggio: si considera sempre l’intero appartamento.

💰 3. Regime fiscale delle locazioni brevi (situazione 2025, normativa vigente)

Per le attività non imprenditoriali, il reddito può essere tassato:

🟦 a) Cedolare secca

  • 21%: applicabile a una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente.

  • 26%: per eventuali ulteriori unità (fino a massimo quattro).

🟧 b) IRPEF ordinaria

Tassazione sul 95% dei canoni, con aliquote attuali:

  • 23% fino a € 28.000

  • 35% da € 28.000 a € 50.000

  • 43% oltre € 50.000

  • addizionali regionali e comunali (2%–3% circa)

👉 L’opzione dipende dal reddito complessivo e dall’utilizzo di detrazioni e deduzioni IRPEF: con la cedolare secca si rinuncia a tutte.

È quindi sbagliato pensare che la cedolare sia sempre la scelta migliore: va valutata caso per caso.

🏛 4. Obblighi per proprietari e gestori nel 2025

La gestione di locazioni brevi comporta una serie di adempimenti, spesso sottovalutati da agenti e investitori.

📌 Obbligo di CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Dal 2025 è obbligatorio richiederlo al Ministero del Turismo.
Deve essere indicato in:

  • annunci online,

  • portali,

  • materiali promozionali,

  • contratti.

📌 SCIA al SUAP

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è obbligatoria per avviare l’attività ricettiva non alberghiera.

📌 Registrazione del titolo

Se l’immobile non è di proprietà:

  • locazione,

  • comodato,

  • usufrutto
    ➡ devono essere registrati tramite modello RAP dell’Agenzia delle Entrate.

📌 Portale Alloggiati (TULPS)

Invio dei dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.

📌 Imposta di soggiorno

Obbligo di riscossione e riversamento al Comune.

⚖️ 5. Le novità fiscali nel DDL Bilancio 2025 (in attesa di approvazione)

⚠ Massima cautela: questi contenuti sono in itinere e diventeranno certi solo con la Legge di Bilancio 2025.

Il DDL attualmente prevede:

📌 Aumento generalizzato della cedolare secca al 26%

Verrebbe eliminata la distinzione 21% / 26%.

📌 Applicazione dell’aumento solo alle locazioni tramite intermediari digitali

La nuova aliquota si applicherebbe:

  • alle locazioni effettuate tramite portali (es. Airbnb, Booking);

  • alle locazioni gestite da agenzie immobiliari.

📌 Ritenuta dei portali al 26%

Il prelievo operato dal portale:

  • copre l’imposta totale in caso di cedolare secca,

  • è acconto IRPEF se si opta per l’IRPEF ordinaria.

📌 Emendamento segnalato (non approvato)

Possibile innalzamento della cedolare:

  • 30% per terza e quarta unità.

➡ Sarà necessario attendere il testo definitivo approvato da Camera e Senato entro il 31 dicembre 2025.

🧠 6. Indicazioni operative per agenti, investitori e sviluppatori

🎯 Per chi opera nel settore immobiliare, i rischi principali sono:

  • applicare la cedolare quando non si potrebbe;

  • eccedere il limite delle quattro unità senza rendersene conto;

  • omettere la SCIA o il CIN;

  • non registrare il titolo di disponibilità dell’immobile;

  • sublocare senza autorizzazione contrattuale → rischio risoluzione e danni.

🎯 Gli errori tipici che vanno prevenuti:

  • confidare nella cedolare secca senza analizzare le detrazioni IRPEF personali;

  • delegare tutto ai portali dando per scontato che “facciano loro”;

  • non mappare correttamente pertinenze e unità abitative.

📞 Se gestisci — o intendi avviare — locazioni brevi e vuoi evitare errori fiscali, sanzioni o contestazioni contrattuali, Forensia può aiutarti con:

  • analisi della posizione fiscale e del regime più conveniente,

  • verifica dei contratti per evitare sublocazioni illegittime,

  • predisposizione SCIA, CIN, modulistica e adempimenti TULPS,

  • consulenza per strutturare attività fino a quattro unità o in regime d’impresa.

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