Partita IVA immediata e nuove regole operative per chi investe nel turistico

Con un emendamento inserito nella manovra di bilancio 2025, il legislatore mette un punto fermo su uno dei temi più controversi degli ultimi anni:
👉 chi concede in locazione breve almeno tre immobili esercita attività imprenditoriale
👉 e deve aprire partita IVA senza alcun periodo transitorio

La misura entra in vigore immediatamente.
Chi oggi gestisce tre o più appartamenti in locazione breve ha pochissimi giorni per adeguarsi, con tutte le conseguenze fiscali, contabili e amministrative del caso.

Per molti operatori del settore immobiliare non è una sorpresa, ma è la prima volta che il confine viene tracciato in modo così netto.

🧩 Come cambia il quadro rispetto alla disciplina precedente

Il sistema vigente fino a oggi prevedeva una soglia più alta:

• 21% di cedolare secca sul primo immobile;

• 26% sugli immobili successivi;

• obbligo di partita IVA solo dal quinto immobile.

Le prime bozze della manovra ipotizzavano addirittura:

• aumento generalizzato della cedolare secca dal 21% al 26%.

👉 Quella linea è stata abbandonata.
👉 Ma il compromesso finale abbassa drasticamente la soglia dell’attività imprenditoriale.

📌 Il nuovo assetto è questo:

• 🟢 1° immobile: cedolare secca 21%

• 🟠 2° immobile: cedolare secca 26%

• 🔴 dal 3° immobile: attività imprenditoriale obbligatoria + partita IVA

Una modifica che, sul piano sistematico, segna un cambio di filosofia:
non si guarda più solo al reddito, ma alla struttura dell’attività.

📊 Impatto reale: pochi soggetti colpiti, ma molto esposti

Secondo i dati delle associazioni di categoria (AIGAB in primis):

• la maggioranza assoluta delle locazioni brevi riguarda un solo immobile;

• la platea di chi ne gestisce almeno tre è minoritaria.

La stessa relazione tecnica alla manovra conferma che l’impatto fiscale sarà contenuto:

• maggiori entrate stimate: circa 13 milioni di euro annui;

• ben lontane dai circa 100 milioni ipotizzati nelle versioni iniziali.

👉 Numeri modesti per l’erario,
👉 ma impatto rilevante per chi opera in modo strutturato nel turistico.

🧠 Perché questa norma interessa molto investitori e sviluppatori

Perché colpisce esattamente il profilo dell’investitore evoluto, non il piccolo proprietario.

Chi:

• acquista più unità immobiliari;

• struttura operazioni di frazionamento;

• lavora su immobili a reddito turistico;

• gestisce portafogli immobiliari anche medio-piccoli,

👉 entra ora automaticamente nel perimetro imprenditoriale, anche se:

• non ha dipendenti,

• non ha una struttura alberghiera,

• non offre servizi accessori tipici dell’hôtellerie.

Questo comporta:

• apertura partita IVA;

• possibile iscrizione al Registro Imprese;

• gestione IVA e imposte dirette;

• obblighi contabili e dichiarativi;

• riflessioni su regime forfettario vs ordinario.

🏛️ Le critiche: il nodo della “forzatura imprenditoriale”

Non sono mancate le reazioni.
Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha criticato duramente la norma, sottolineando come:

l’abbassamento della soglia imponga la forma imprenditoriale anche in assenza di una vera organizzazione d’impresa, con conseguenti obblighi contabili, amministrativi e fiscali sproporzionati.

È una critica che intercetta un tema giuridico profondo:
📌 quando un’attività immobiliare diventa davvero impresa?

Il legislatore sceglie una risposta quantitativa, non qualitativa.
E questo apre spazi di riflessione (e di pianificazione).

🔍 Attenzione: non è solo un tema fiscale

Ridurre tutto alla cedolare secca sarebbe un errore.

L’obbligo di partita IVA incide anche su:

• assetti societari (persona fisica vs società);

• strategie di investimento;

• valutazione di convenienza economica delle operazioni;

• rapporti con banche e finanziatori;

• gestione dei flussi di cassa.

Per molti investitori potrebbe diventare più efficiente:

• concentrare gli immobili in una società;

• rivedere il modello di business;

• valutare operazioni di sviluppo anziché semplice messa a reddito.

🎯 Cosa fare ora (operativamente)

Se gestisci o stai per gestire più di due immobili in affitto breve:

1️⃣ verifica subito il numero di unità effettivamente locate;
2️⃣ valuta l’impatto dell’apertura della partita IVA;
3️⃣ analizza se conviene restare persona fisica o strutturarsi diversamente;
4️⃣ anticipa le verifiche fiscali e legali, prima che emergano contestazioni.

📣 Call to Action – Per investitori, agenti e operatori evoluti

👉 La normativa sugli affitti brevi sta diventando selettiva.
Non penalizza chi affitta “una casa”, ma chi fa davvero operazioni immobiliari.

Se vuoi:

• capire se sei già obbligato alla partita IVA;

• strutturare correttamente un portafoglio immobiliare turistico;

• evitare errori che costano sanzioni e inefficienze;

• trasformare un vincolo normativo in una strategia sostenibile,

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Agire ora è molto meno costoso che rincorrere dopo.