Più flessibilità per gli immobili con difformità ante 1977 e semplificazioni per operatori e investitori

La Toscana si aggiunge all’elenco sempre più ampio delle Regioni che hanno recepito i principi del Salva Casa (D.L. n. 69/2024). Con la Legge Regionale n. 51/2025, pubblicata sul Bollettino Ufficiale ed entrata in vigore lo scorso 3 settembre, si introducono importanti semplificazioni in materia edilizia che impattano direttamente su sviluppatori, investitori e agenti immobiliari.

I punti chiave della riforma toscana

🔹 Edilizia libera ampliata – Rientrano tra gli interventi senza permesso anche gli elementi di protezione da sole e agenti atmosferici, purché non generino nuovi volumi o superfici. Viene inoltre recepita integralmente la disciplina sulle vetrate panoramiche amovibili (VEPA).

🔹 Stato legittimo – La Regione si allinea alla normativa nazionale: lo stato legittimo può essere attestato anche solo con riferimento all’ultimo titolo edilizio rilasciato, a condizione che questo abbia verificato i titoli precedenti. In Toscana assumono rilievo anche le sanzioni pecuniarie sostitutive e le dichiarazioni sulle tolleranze costruttive.

🔹 Cambi di destinazione d’uso – Sono consentiti anche tra diverse categorie funzionali nelle zone A, B e C, salvo che per immobili a piano interrato, seminterrato o al primo piano. Tuttavia, i Comuni potranno prevedere eccezioni ampliando i margini di operatività.

🔹 Periodo transitorio – Le amministrazioni hanno due anni per adeguare i propri strumenti urbanistici.

🔹 Tolleranze edilizie e sismica – Le nuove tolleranze costruttive sono parametrate alla dimensione dell’immobile. In aree sismiche, sono previsti specifici adempimenti.

🔹 Varianti ante e post 1977 – La novità più rilevante: mentre a livello nazionale il Salva Casa consente la regolarizzazione delle varianti in corso d’opera realizzate solo prima del 30 gennaio 1977, la Toscana amplia il raggio anche a interventi successivi, purché realizzati entro la validità del titolo originario.

Perché è rilevante per il settore immobiliare

Molti immobili, soprattutto nei centri storici o in aree costruite prima del 1977, presentano piccole difformità o varianti non formalizzate che hanno da sempre ostacolato vendite, mutui e operazioni di sviluppo. Con queste nuove norme:

• gli investitori potranno rivalutare immobili prima “bloccati” da irregolarità formali;

• gli sviluppatori avranno più margine per interventi di cambio d’uso, soprattutto nei tessuti urbani consolidati;

• gli agenti immobiliari avranno nuove opportunità commerciali con immobili prima difficili da collocare sul mercato.

👉 Esempio pratico: un fabbricato costruito nel 1975 con varianti interne mai autorizzate (spostamento di tramezzi, diversa distribuzione degli spazi) potrà oggi essere regolarizzato, sbloccando la possibilità di vendita o riqualificazione.

📌 Conclusione
La Legge Regionale Toscana n. 51/2025 rappresenta una concreta apertura verso la rigenerazione del patrimonio immobiliare esistente, alleggerendo vincoli e incertezze che da decenni frenavano operazioni di mercato.

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